Sind mündliche Abreden mit Nachbarn über Grenzbebauungen gültig?

Frage vom 6. 12. 2010


Vor 34 Jahren haben unsere Eltern unser Haus gebaut und mit dem damaligen Nachbarn eine mündliche Absprache getroffen dass das Dach unseres Carports auf der Mauer des Nachbarn, die ihm gehört und genau auf der Grundstücksgrenze liegt aber auf seinem Grund, aufliegen darf. Vor ca. 10 Jahren wurden seitens des Nachbarn auf seiner Seite ein Unterstand (Müllplatz mit Presse) errichtet und das Dach liegt zum Teil auf unserem Carportdach auf. Nun hat die Mauer, da es einen Niveauunterschied gibt auf unsere Seite etwas nachgegeben und ein Loch hat sich gebildet. Wir vermuten, dass der Untergrund auf der Nachbarsseite dem Gewicht der Mülltonne und Müllpresse nicht standhält und die Mauer deshalb nachgibt. Am Müllplatz hat sich eine Senke gebildet und die Mauer ist mehr und mehr der Feuchtigkeit ausgesetzt. Eigentlich haben wir die Vereinbarung getroffen, dass er den Schaden auf seiner Seite behebt und wir im Anschluß dann den Schaden auf unserer Seite.
Das Problem ist, dass der Nachbar verstorben ist und das ganze Anwesen verkauft wurde. Der neue Besitzer untersagt uns nun, dass wir unser Carportdach weiterhin auf seiner Mauer abstützen und das obwohl ja seines zum Teil auf unserem Dach aufliegt.
Wir glauben nun, dass hier Gewohnheitsrecht vorliegt bzw. stillschweigende Duldung. Kann der neue Besitzer es uns untersagen unser Dach auf der Mauer aufliegen zu lassen? Wer ist für die Schadensreparatur der Mauer verantwortlich bzw. verantwortlich sollte die Mauer nachgeben?



Antwort von RA Drewelow


Grundsätzlich muss ein Nachbar sich an eine einmal getroffene Vereinbarung halten.
Dies gilt auch, wenn ein Grenzbebauungsrecht eingeräumt wurde.
Allerdings muss es sich dann bei der Vereinbarung um eine bindende zivilrechtlichen Vereinbarung handeln.
Eine zivilrechtlich bindende Vereinbarung wäre es in Ihrem Fall gewesen, das Recht zur Grenzbebauung im Wege einer Grunddienstbarkeit festzuhalten.
Eine mündliche Vereinbarung ist dagegen keine rechtlich bindende Vereinbarung, weil Ihr die förmlichen Anforderungen an eine Grunddienstbarkeit fehlen. (so auch in OVG Saalois: Beschluß vom 30.09.1998 - 2 W 8-98)
Nur durch die Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch wäre die Grenzbebauung zulässig und damit auch gegenüber den neuen Nachbarn durchsetzbar gewesen.
Sie können sich leider nicht auf eine stillschweigende Duldung berufen - eine solche liegt gegenüber den neuen Nachbarn nach dem Sachverhalt nicht vor. Das Berufen auf eine Duldung bei nur mündlicher Zusage ist nicht möglich - die Nachbarn müssen keine baurechtswidrigen Zustände dulden - jedenfalls nicht solange nicht anderes vereinbart und eingetragen wurde.

Für den Schaden an der Mauer ist grundsätzlich der Eigentümer der Mauer - also Ihr Nachbar verantwortlich.
Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Schaden durch die Einwirkungen Ihres Carports eintreten würde. Hierfür wäre dann von dem Nachbarn zu beweisen, dass Ihr Carport dafür ursächlich ist. Grundsätzlich trifft Sie aber keine Verantwortung.
Im Hinblick auf den beschriebenen Niveauunterschied möchte ich Ihnen mitteilen, dass auch Ihnen Abwehransprüche zustehen, sollten von dem Nachbargrundstück schädliche Einwirkungen auf Ihrem Grundstück stttfinden.