Veräußerung einer Immobilie einer Erbengemeinschaft trotz Weigerung eines Miterben

Frage vom 5. 3. 2009:

Nach dem Tode der Eltern haben diese zu gleichen Teilen ihren vier Kindern als Schlußerben das Elternhaus vererbt. Das Haus soll nunmehr verkauft werden. Ein Sohn knüpft an die Zustimmung zum Verkauf die Bedingung, dass an seiner Stelle 1/4 des Kaufpreises seiner Tochter ausbezahlt wird. Ansonsten verweigert er seine Zustimmung zum Verkauf. Der beauftragte Notar erläuterte den übrigen 3 Geschwistern, dass unter dieser Bedingung kein rechtsgültiger Kaufvertrag abgeschlossen werden kann. Welche Rechtsmittel können die übrigen 3 Geschwister einlegen, um die Immobilie trotz der Verweigerung des vierten Kindes veräußern zu können?

Antwort von Rechtsanwalt Drewelow:

 
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:

Die von Ihnen gestellte Frage betrifft ein sehr häufig auftretendes und leider gesetzlich nur unvollkommen geregeltes Problem. So kann die aus den vier Erben gebildete Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB) nur gemeinschaftlich über Nachlassgegenstände verfügen ( §§ 2040, 2038 BGB).

Um nun einen gemeinschaftlichen rechtswirksamen Kaufvertrag zu statuieren gäbe es die Möglichkeit die sogenannte „Mitwirkungspflicht zur ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung“ von dem sich verweigernden Miterben einzuklagen. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 2038 Abs. 1, S. 2 BGB, wonach eben jeder Miterbe zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Angelegenheiten der Erbengemeinschaft verpflichtet ist. Besteht Einigkeit über den Verkauf des Hauses, so ist die Mitwirkung an der Herbeiführung der Voraussetzungen zur Schaffung eines rechtswirksamen Kaufvertrages auch ein Teil der gemeinschaftlichen Verwaltungstätigkeit. Allerdings ist damit noch nicht dargelegt, ob der Verkauf an sich ein Akt der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung darstellt - und eben nur an einer ordnungsgemäßen Verwaltung muss der sich verweigernde Erbe mitwirken. Im Ergebnis wird und hat eine Leistungsklage gerichtet auf Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Nachlassverwaltung einige Hürden, die vor Gericht erst einmal genommen werden müssten, damit der Miterbe auch tatsächlich zur Mitwirkung verpflichtet wird.

Es gibt allerdings auch eine zweite Variante: So hat jeder Miterbe unter gewissen (hier vorliegenden) Voraussetzungen gem. §§ 2042, 754 BGB das Recht Auseinandersetzung (also Verkauf des Hauses) der Gemeinschaft zu verlangen. Dies geschieht durch Zwangsversteigerung des Hauses aufgrund gerichtlicher Anordnung. Jeder Miterbe kann also vor dem auf Auseinandersetzung, basierend auf den genannten Vorschriften, klagen. Bei dieser Variante bestehen dann jedoch die ganzen Unannehmlichkeiten, die eine Zwangsversteigerung so mit sich bringt.

Beide Varianten führen an einem schwierigen und zeitlich intensiven Gerichtsstreit nicht vorbei.

So kann ich Ihnen nach Aufzeigen der (nicht besonders einfach zu praktizierenden) Möglichkeiten eigentlich am ehesten dazu raten, sich gütlich mit dem Miterben zu einigen - zumal dieser ja keine grundsätzlichen Einwendungen gegen den Verkauf geltend macht.